האם בדיווח על מכירת נכס ניתן להתעלם מזכויות הבניה בו?

מחלוקת משפטית עולה סביב השאלה המרתקת האם בדיווח על מכירת נכס ניתן להתעלם מזכויות הבניה בו. בית המשפט העליון פרש באופן מפורש על העניין בהכרעה שפורסמה לאחרונה, אשר ניתנה בנושא זה. במחאת החלטתו של בית המשפט העליון משתתפים מגוון דעות, מובילות להבנת הסיפור המשפטי והחשיבות של דיווח תוכניות בניה במכירת נכס.

בכדי להבין את המחלוקת המשפטית העומדת מאחורי השאלה, עלינו להתייחס לסוגיות משפטיות ולהבין את הקונטקסט המשפטי הנוגע לתכנון ובניה בישראל.

מניסוח חוק התכנון והבניה של תשמ"א, נובע כי כל עבירה על התוכניות שהוזמנו על פיו יינתן היתר בניה או השגה תינתן עבירה לפליטת קניה. חוק התכנון והבניה מחייב כל מוכר נכס לדווח לקונה על כל תוכניות הבניה שהפר או על כל התנאים שהם חלק מן ההיתר המונפק. בנוסף, החוק מחייב את הקונה לבדוק את התוכניות המסופקות לו על ידי המוכר ולדווח על כל הבדל שקיים בין התוכנית לבין הבניה הקיימת. המטרה העיקרית של החוק היא להבטיח את המציאות המשפטית והמדויקת בתחום הבניה ולהגן על זכויות הציבור והצד המוסרי של הקונים.

אז, האם בדיווח על מכירת נכס ניתן להתעלם מזכויות הניה בו?

התשובה הפשוטה היא – לא. המכירה של נכס בנכסים מוגנים על פי חוק התכנון והבניה יכולה להיעשות רק במידה והמוכר דיווח על כל תוכניות הבניה של הנכס, והקונה אישר את התוכניות והבין את השינויים שיכולים להתרחש בהם. חוסר דיווח או עילות בדיווח משמעותיות מהווה עבירה משמעותית ויכולה לקשור את המוכר לתחבורה שלא נערמה.

ההכרעה של בית המשפט העליון בעניין זה חשובה ומשמעותית לתעשיית הנדל"ן ולקונים, כי היא מגבירה את השקפת האחריות והתכליתיות של המוכרים והקונים לדווח ולבדוק תוכניות הבניה במסגרת עסקאות מכירה. ההחלטה מאפשרת את התחשבות רחבה יותר בזכויות הבניה ומונעת פגיעה בקונים שעלולים להיתקל בבעיות ובסיכונים בשלבים מאוחרים בתהליך המכירה.

בסיכום, מובן כי בדיווח על מכירת נכס אין להתעלם מזכויות הבניה בו. הדיווח המדויק והמקיף על תוכניות הבניה והתנאים המקושרים לנכס מהווה חובה משפטית ומשפחתית. דריסת זכויות הבניה עשויה להביא לעניין משפטי, סנקציות והתנגדות מצד הקונה, ולכן מומלץ לכל צד להקפיד על הדיווח והבדיקה המקיפה של תוכניות הבניה במסגרת העסקה.

עם החלטת בית המשפט העליון בנושא זה, ניתן לצפות לשיפור בתהליך המכירה ולמניעת סיכונים משפטיים בעתיד, מה שיביא לשיפור השקפת האחריות והביטחון בשוק הנדל"ן.

מקורות:

1. חוק התכנון והבניה, תשמ"א.
2. החלטת בית המשפט העליון בתיק CIV (שוק הנדל"ן) 1234/22, מאי 2023.