מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בתל אביב על התפתחות צפון העיר ותכנית תא/5500
בהערכת שווי דירה, שמאי מקרקעין בתל אביב צריך להתחשב בתכנון העתידי שחל בסביבה.
תכנית תא/5500 הינה תכנית המהווה תכנית המשך לתכנית תא/5000.
תכנית בניין עיר חדשה שמאושרת מביאה לשינויים גם בגבול המגרש שבו מצוי הבית או הדירה וגם לשינויים סביבתיים רבים.
שמאי מקרקעין בתל אביב יכול לנתח את הוראות התכנית ולבחון את השפעותיה על שווי הדירה או הבית הפרטי.
בין ההשפעות שמביאה תכנית בניין עיר הינן זכויות בנייה נוספות, תוספת קומות, השבחת הסביבה והנגשה תחבורתית.
יחד עם זאת, תוספת זכויות בנייה והשבחת הקרקע גוררת תשלום לא מבוטל בגין היטל השבחה.
במאמר זה נדבר על השינויים הצפויים בחלק הצפוני של תל אביב על פי העדכון של תכנית תא/5500.
עיקרי תכנית תא/5500 לצפון תל אביב המשפיעות על שווי נדל"ן:
התכנית הינה תכנית אשר מעדכנת את הסביבה התכנונית לאור השינויים הרבים שחלים בתל אביב בפרט ובגוש דן בכלל.
התכנית משנה ומחדדת את הצורך בהתאמת הבינוי לצירי התחבורה וניצול מקסימלי של תרומה הכלכלית שתספק הרכב הקלה והמטרו העתידי.
בהערכת שווי דירה, בית פרטי או חנות, שמאי מקרקעין בתל אביב צריך לבדוק את מיקום הנכס הנישום ביחס לכלל התכניות החלות על הקרקע. בדיקה זו, יכולה להעלות הרבה מידע לעניין זכויות בנייה ופוטנציאל עתידי.
תכנית תא/5500 מנסה להתוות משקל רב יותר למערכת הסעת ההמונים והעדפת הולכי רגל.
מניתוח שמאי נדל"ן על פי מסמכי התכנית, כלי התחבורה אשר יזכה להעדפה נמוכה הינו הרכב הפרטי. אופנועים נמצאים בהעדפה מדרגה אחת מעל רכבים פרטיים.
בעניין מגורים, התכנית מדברת על הקמת מנגנוני תחזוקה למצום יוקר המגורים והבטחת איכות התחזוקה.
סעיף זה בתכנית מסתדר עם הנחיות להקמת קרן תחזוקה בבניינים גבוהים שפרסם מנהל התכנון.
בכל מקרה, מימון קרן התחזוקה למתקניו היקרים של בניין גבוה תמומן במתן זכויות בנייה נוספות על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
אחד מעיקרי התכנית הינה עירוב שימושים. על פי מחקרים, עירוב שימושי מסחר ומגורים מביאים לפריחה אורבנית הטובה ביותר.
יחד עם זאת, לא תמיד שינוי סביבתי יכול לתרום לשווי המקרקעין. במקרים מסוימים, שינוי תכנוני יכול לגרום לעומס לא סביר על ציר התנועה הקרוב לנכס המקרקעין או לגרום למפגעי רעש.
במקרה שקיים חשד לירידת ערך יש לפעול מהר להגשת תביעת פיצויים על ידי שמאי מקרקעין בתל אביב. לא ממומלץ להמתין עם הגשת התביעה, שכן, תקופת ההתיישנות להגשת תביעת פיצויים על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מוגבלת ל – 3 שנים.
אחת ממשימות התכנית הינה יצירת איזון בין הפעילות המסחריים לבין שימושי המגורים.
להלן חלק מתרשים התכנית (קרדיט: אתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה):
מה הן הוראות תכנית תא/5500 לעבר הירקון איך היא יכולה להשפיע על שווי המקרקעין:
במסגרת עקרון עירוב השימושים, התכנית תגדיל את מספר יחידות הדיור על ידי "עיבוי העיר".
במסגרת העיבוי התכנית תהפוך צירי תנועה לרחובות פעילים.
על חלקה הצפוני של תל אביב חלו שני שינויים עיקריים. פינוי שדה דב ואישור תכנית תמ"א 70.
בעקבות שינויים אלו, שמאי מקרקעין בתל אביב צריך לבחון מה הצפי לתוספת קומות במגרשים אשר הוגבלו בעבר עקב קיומו של שדה התעופה שדה דב.
כמו כן, מדיניות הבנייה לגובה לאורך מסילת הרכבת הקלה הינה גורם נוסף שיש לקחת בחשבון בהערכת שווי דירה או בית פרטי.
במשך שנים בצפון תל אביב ניסו לקדם תכנון ושינוי ייעוד קרקע לייעוד סחיר.
מטרת עדכון תכנית תא/5500 הינה לבצע תכנון סטטוטורי לאזורים שהוגדרו כאזורים לתכנון בעתיד.
במקרים רבים שמאי מקרקעין בתל אביב נאלצים לתת אומדנים לקרקעות לא מפותחות שהצפי להפשרתן אינו ידוע, דבר אשר משפיע לשלילה על שווי הקרקע. עדכון התכנית צפוי לתת מסוימות נוספת להליכי התכנון.
בין האזורים שיפותחו הינו אזור גלילות בשטחה המוניציפלי של תל אביב. באזור זה עתידה לקום שכונת מגורים לאורך רחוב אבן גבירול והקו הירוק של הרכבת הקלה.
להלן תרשים פיתוח לשטחים לא מבונים בתחום התכנית (קרדיט: אתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה):
לצורך הדוגמה בייעוד מגורים זה, מספר הקומות בייעוד תעסוקה יעמוד על 40.
תכנית תא/5500 העלתה את מספר הקומות בייעוד מגורים מ – 15 ל – 25 בייעוד מגורים.
שווי של קרקע עליה ניתן להקים בניין של 25 קומות שווה יותר מקרקע במקום זהה עם צפיפות קומות מנוכה יותר. שמאי נדל"ן בתל אביב צריך לעבור על כל עדכוני התכנית, לאתר את הנכס הנישום ביחס לתכנית ולראות מה השינוי שחל על המגרש הנישום.
כפי שציינו בתחילת המאמר, שינוי תכנוני אשר משביח את הקרקע מביא לחיוב בהיטל השבחה.
כבר ראינו שבסופו של דבר אנשים כן חויבו לשלום היטל השבחה אף בשל פוטנציאל להתחדשות עירונית ברובע 3 על פי תכנית הרבעים.
טרם ביצוע עסקה במגרש לא מבונה או דירה עם זכויות בנייה מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין בתל אביב לעניין היטל ההשבחה הצפוי.
תמונת לוגו
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
